入居日の写真はここを撮る
退去費用で損しないための30か所と管理会社への連絡文例

結論（2026年11月1日時点）：入居日の写真は、荷物を入れる前に30か所を「全体＋接写」で撮り、気づいた傷と汚れを管理会社に文書で伝えます。通常の使用による損耗や経年変化は、2020年4月施行の民法621条で借主の原状回復義務に含まれないと明文化されました。写真は「入居前からあった」を示す直接の証拠です。

なぜ入居日の写真が退去費用を減らすのか｜民法621条と国交省ガイドライン

結論：借主が直す義務を負うのは、自分の故意や不注意で付けた損傷だけです。入居前からあった傷と、普通に暮らして生じる損耗は、借主の負担ではありません。写真はその線引きをする証拠になります。

• 民法621条（2020年4月1日施行）は、賃借人が受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うと定めました。一方で、通常損耗や経年変化については義務を負わないと明記しています（出典：法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」の賃貸借契約パンフレット）。
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は、入居時に物件状況確認リストで場所ごとに損耗の有無を確かめるよう勧めています。写真を撮るなどの手段を併せて使うことも重要だとしています（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。
• 東京都は、宅地建物取引業者が契約前に原状回復の原則や特約を説明することを条例で義務付けています。条例名は「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」です。2004年10月1日に施行されました（出典：東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」）。説明を受けた内容と、入居日の写真をセットで保管します。

ガイドラインは、家具を置いたことによる床のへこみや、冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみを通常損耗の例に挙げています。一方で、飲み物をこぼして放置したシミや、たばこのヤニは借主負担の例です。入居日の写真は「どちらでもない、最初からあった傷」を切り分けるために撮ります。

入居日に撮る場所30か所｜国交省の確認リストの順で

結論：玄関から始めて部屋を一周し、最後にメーターを撮ります。順番はガイドラインの「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」に合わせると、退去時の立ち会いでそのまま照合できます。

内見で測った場所（洗濯機の防水パン・コンロ・搬入経路）と同じ場所を撮っておくと、後で照合しやすくなります。測る項目は内見チェックリストにまとめています。

撮り終えたら、ガイドラインの確認リストの項目と突き合わせます。確認リストの様式は、管理会社から渡されることもあれば、自分で用意することもあります。渡されない場合は、国土交通省のページにある「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」を印刷して使えます。

撮り方の手順｜全体→接写→スケール→動画→保存

結論：1か所につき全体と接写の2枚以上、傷には硬貨を添えて大きさを残し、最後に部屋を一周する動画を撮ります。撮影日時はスマートフォンの写真データに残ります。

1. ドアの外側から撮り始め、部屋へ入ります。明るい時間帯を選び、照明を点けて撮ります。
2. 各所を「全体で1枚」「気になる部分を接写で1枚以上」の順で撮ります。全体の写真があると、接写がどこの傷かを後で示せます。
3. 傷や汚れには硬貨や定規を添え、大きさが分かるようにします。
4. 床のきしみや建具の立て付けは、動画で音と動きを残します。最後に玄関から部屋を一周する動画を1本撮ります。
5. 写真はスマートフォンに加えてクラウドにも保存します。機種変更や紛失で消えないようにするためです。
6. 気づいた傷と汚れを入居時確認リストに記入し、管理会社に文書で伝えます（次章）。

撮影のタイミングは、荷物を入れる前です。引越しの荷物が届いてからでは、家具の裏や床の全体を撮れません。鍵を受け取った日に部屋へ行き、写真と掃除を先に済ませる段取りは入居前にやることでまとめています。

管理会社への連絡｜文例と期限

結論：傷と汚れは、写真を添えてメールかLINEで伝え、送信の記録を残します。契約書や入居時の案内に「入居後◯日以内に報告」と期限があれば、それに従います。

期限の記載がない場合も、できるだけ早く送ります。電話だけで済ませると記録が残らないため、文書で送ります。以下は文例です。

管理会社から「入居時チェックシート」の提出を求められた場合は、同じ内容を記入して提出し、控えを手元に残します。返信がない場合でも、送信した記録（送信日時とファイル）があれば、退去時に「入居時に報告済み」と示せます。

退去のときにどう使うか

結論：退去の立ち会い前に、入居時の写真を場所ごとに並べ直し、請求された項目と照合します。入居前からあった傷と通常損耗は、写真とガイドラインを根拠に負担を外してもらいます。

退去費用の内訳の見方、ガイドラインの負担区分、交渉の手順と文例は退去費用の減額交渉にまとめています。契約書の原状回復と特約の読み方は賃貸契約書の確認ポイントを参照してください。写真は、敷金の精算が終わるまで消さずに保管します。