東京の更新料なし物件の探し方2026
10年で35万円差が出る賃貸の選び方
結論：東京で更新料なし物件は全体の約20〜25%を占める。更新料は家賃1ヶ月分が相場で、2年ごとの更新時に支払う必要があるため、更新料なし物件を選ぶと2年ごとに家賃1ヶ月分（家賃7万円なら7.7万円）の節約になる。10年住めば約35万円の差が生まれる。
更新料は東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏特有の慣習で、関西や地方では存在しないか少額が一般的だ。本記事では2026年4月時点の更新料なし物件の探し方、更新料ありとの総額比較、エリア別の更新料なし物件の多い地域、交渉のコツを網羅的に解説する。
更新料の基本的な仕組みは更新料の相場と仕組み、初期費用の全体像は初期費用はいくら？も参考にしてほしい。
更新料とは？基本と相場
結論：更新料は2年ごとの賃貸契約更新時に大家に支払う費用で、家賃1ヶ月分が相場だ。首都圏以外ではほぼ発生しないが、東京・神奈川・千葉・埼玉では全体の80%の物件で徴収される。
更新料の発生タイミングと金額
更新料は以下のタイミングで発生する。
- 契約から2年後（一般的な契約期間の満了時）
- その後も2年ごと（更新契約を結ぶたび）
- 金額は家賃の1ヶ月分が相場（0.5〜1.5ヶ月分のレンジ）
家賃7万円なら更新料7万円、家賃10万円なら10万円、家賃15万円なら15万円が更新時に必要になる。これに加えて更新事務手数料（1〜2万円）・火災保険更新料（1〜1.5万円）・保証会社更新料（1〜1.5万円）も発生する。保証会社費用の詳細は賃貸の保証会社費用ガイドで解説している。
更新料の法的根拠
更新料は法律で定められた費用ではなく、慣習に基づく任意の費用である。2011年の最高裁判決で「更新料の支払いを契約書に明記していれば有効」と判断されたが、契約書に記載がない場合は請求されても支払い義務はない。
実際には契約書に更新料の条項が記載されているため、ほぼ全てのケースで支払いが必要となる。ただし更新料なし物件を選べば、この負担を完全に避けられる。
更新料なし物件の探し方5ステップ
結論：①SUUMO・HOMESで「更新料なし」検索、②UR賃貸住宅を検討、③定期借家物件を検討、④外資系大家の物件を探す、⑤交渉で更新料を削る、の5ステップで更新料なし物件は見つかる。
ステップ1：SUUMO・HOMESで「更新料なし」検索
大手ポータルサイトの詳細検索で「更新料なし」にチェックを入れて検索する。東京23区で該当する物件は約8,000〜12,000件ヒットする。ただし検索結果には注意点がある。
- 「更新料0.5ヶ月」「更新料0円」など表記が統一されていない
- 更新料0円でも更新事務手数料は発生する物件がある
- 契約書の条項で実際の金額を必ず確認する
ステップ2：UR賃貸住宅を検討
UR（独立行政法人都市再生機構）の賃貸住宅は、更新料・礼金・仲介手数料・保証人が全て不要だ。敷金は家賃2ヶ月分と通常より多めだが、トータルコストでは大幅に安い。
UR賃貸住宅の物件は全国で約71万戸、東京エリアで約30万戸ある。2026年4月時点で家賃5〜15万円の物件が豊富に揃っている。
URの詳細はUR賃貸住宅のメリット・デメリットで解説している。
ステップ3：定期借家物件を検討
定期借家は契約期間満了後に更新ではなく「再契約」の形を取るため、更新料が発生しない。2〜3年契約が多く、期間中は安定して住める。ただし期間満了後に退去を求められる可能性がある。定期借家契約のメリット・デメリットで詳しく解説している。
ステップ4：外資系大家の物件を探す
外資系不動産投資家が所有する物件は、国際基準（グローバルスタンダード）に合わせて更新料を設定しないケースが多い。六本木・白金・代官山エリアの高級マンションに多い。
ステップ5：交渉で更新料を削る
契約時に「更新料を支払わない条件で契約したい」と交渉する。閑散期や長期空室物件なら応じてもらえる可能性がある。交渉のコツは後述する。
更新料ありvs更新料なしの10年総額比較
結論：家賃7万円の物件で10年住むと、更新料ありは合計385万円（家賃月額×120＋更新料4回×7.7万円）、更新料なしは354万円（家賃のみ）で、31万円の差が生まれる。
家賃別・10年間の更新料総額
| 家賃 | 更新料1回 | 10年間（4回更新） |
|---|---|---|
| 5万円 | 55,000円 | 220,000円 |
| 6万円 | 66,000円 | 264,000円 |
| 7万円 | 77,000円 | 308,000円 |
| 8万円 | 88,000円 | 352,000円 |
| 10万円 | 110,000円 | 440,000円 |
| 12万円 | 132,000円 | 528,000円 |
| 15万円 | 165,000円 | 660,000円 |
家賃が高い物件や長く住む予定なら、更新料なし物件を選ぶメリットは大きい。家賃10万円以上で10年住むなら、44万円以上の差になる。
更新料以外の更新時費用も考慮
更新時には更新料以外にも以下の費用が発生する。更新か引越しかの判断に迷う場合は契約更新vs引越し比較も参考にしてほしい。
- 更新事務手数料：10,000〜20,000円
- 火災保険更新料：10,000〜15,000円
- 保証会社更新料：10,000〜15,000円
合計で3〜5万円の追加費用がかかる。更新料なし物件でも、これらの費用は発生する可能性があるため確認が必要だ。
更新料なし物件のメリット・デメリット
結論：メリットは2年ごとの負担軽減と長期居住のしやすさ。デメリットは家賃が相場より高めに設定されているケースと、物件選択肢の狭さだ。
更新料なし物件のメリット4つ
- 2年ごとの負担軽減：家賃1ヶ月分の出費を回避
- 長期居住に有利：10年住めば30万円以上の差
- 予算管理しやすい：突発的な更新料支出がない
- 引越しの自由度：2年縛りのストレスなく住める
更新料なし物件のデメリット3つ
- 家賃が相場より高め：更新料分を家賃に上乗せしているケース
- 物件選択肢が限られる：全体の20〜25%のみ
- 定期借家の可能性：期間満了で退去を求められる
更新料の代わりに家賃上乗せされるケース
更新料なし物件は、2年で家賃1ヶ月分の更新料を家賃に分散させているケースがある。具体的には月額3,000円程度の家賃上乗せだ。2年間で7.2万円となり、更新料1ヶ月分（7万円）とほぼ同じになる。
単純に「更新料なし=お得」と判断せず、家賃相場と比較して実質負担を計算しよう。
更新料なし物件の多いエリア
結論：UR賃貸住宅が多い足立区・練馬区・葛飾区、外資系マンションが多い港区・渋谷区、新築マンションが豊富な江東区・墨田区・品川区で更新料なし物件を見つけやすい。
更新料なし物件の多い区ベスト5
| 順位 | 区 | 更新料なし比率 | 主なタイプ |
|---|---|---|---|
| 1位 | 足立区 | 約35% | UR賃貸住宅が豊富 |
| 2位 | 練馬区 | 約32% | UR・公社物件が多い |
| 3位 | 葛飾区 | 約30% | UR・古い民営物件 |
| 4位 | 江東区 | 約28% | 新築マンション多数 |
| 5位 | 墨田区 | 約26% | 新築・UR混在 |
逆に更新料あり物件が多いのは、千代田区・中央区・港区などの都心3区と、目黒区・世田谷区などの住宅地だ。これらの区は個人オーナーの物件が多く、更新料慣習が根強い。
更新料なしUR物件の主要エリア
- 足立区：竹の塚・西新井・北千住周辺
- 練馬区：光が丘・高島平（板橋区）方面
- 葛飾区：金町・亀有・お花茶屋周辺
- 江東区：東砂・北砂・南砂町周辺
- 板橋区：高島平・志村三丁目周辺
UR物件は築20〜40年の物件が多いが、管理が行き届いており住環境は良好だ。
更新料交渉の3つのコツ
結論：①閑散期（4〜8月・11〜12月）に交渉、②長期空室物件を狙う、③更新時期の3ヶ月前に動く、の3つを実践すれば更新料の削減や免除が可能だ。
コツ1：閑散期（4〜8月・11〜12月）に交渉
閑散期は大家も入居者を確保したい時期で、交渉余地が大きい。契約時に「更新料を削除する代わりに家賃を据え置きで契約したい」と伝える。繁忙期（1〜3月）は交渉に応じてもらえにくい。
コツ2：長期空室物件を狙う
3ヶ月以上空室の物件は、大家が早期成約を望んでいる。「更新料なしなら即決します」と伝えれば、更新料を削除してくれるケースがある。
コツ3：更新時期の3ヶ月前に動く
既に住んでいる物件の更新時も交渉可能だ。更新の3ヶ月前に大家または管理会社に「更新料の半額交渉」を打診する。長く住んでいる借主は大家にとって優良客なので、応じてもらえる可能性が高い。
交渉で使える具体的な言葉
- 「他社で更新料なしの物件を紹介されていて迷っています」
- 「長期で住む予定なので、更新料を削除してもらえれば即決します」
- 「家賃値下げよりも更新料削除のほうが大家さんの負担が少ないと思うのですが」
交渉時は礼儀正しく、大家側のメリットも伝えるのが成功のポイントだ。
更新料なし物件の契約時の注意点
結論：①契約書に「更新料なし」が明記されているか、②更新事務手数料は別途発生するか、③定期借家契約ではないか、④家賃に上乗せされていないか、の4点を必ず確認する。
注意点1：契約書に「更新料なし」の明記
口頭で「更新料はありません」と言われても、契約書に明記されていなければ後から請求される可能性がある。契約書の「賃料以外の金銭の定め」「更新料」の項目を必ず確認し、「0円」または「発生しない」と明記されていることを確認しよう。
注意点2：更新事務手数料の有無
更新料はなくても、更新事務手数料（1〜2万円）が発生する物件がある。これは管理会社への手数料で、借主が負担する形だ。契約書で確認し、事前に把握しておこう。
注意点3：定期借家契約ではないか
定期借家は契約期間満了で退去を求められる可能性がある。更新料はないが、長期居住のリスクがある。契約書の「契約種別」を確認し、「普通借家」であることを確認しよう。
注意点4：家賃に更新料分が上乗せされていないか
周辺物件と家賃相場を比較し、明らかに高い物件は更新料分が上乗せされている可能性がある。月額3,000円以上高い物件は、2年間で7.2万円の差となり、更新料1ヶ月分とほぼ同額になる。
ヤスクスムの更新料なし物件提案
ヤスクスムは東京23区全域で更新料なし物件を扱っている。LINEで「更新料なし・家賃7万円以下・駅徒歩10分以内」のように条件を送るだけで、該当物件と仲介手数料0円にできるかの回答が返ってくる。
UR賃貸住宅の相談も可能で、敷金2ヶ月分の用意が必要な点や、申込から入居までの流れもサポートする。更新料なし＋仲介手数料0円＋フリーレントの3コンボで初期費用を大幅に削減できる物件も提案可能だ。
まずは希望エリアと家賃帯を教えてもらえれば、即座に物件リストを送る。長期居住を考えるなら、更新料なし物件の選択が経済的に有利だ。
更新料の歴史と関東・関西の違い
結論：更新料は高度経済成長期の関東圏で広まった慣習で、当時の家賃値上げの代替手段として機能していた。関西圏ではこの慣習が根付かず、更新料を徴収しない物件が主流である。
更新料の歴史的背景
更新料は1960〜70年代の東京で広まったとされる。当時はインフレと住宅需要の拡大で家賃が毎年上昇していたが、法律上は家賃の値上げが難しかった。そこで大家が「更新時の一時金」として更新料を徴収する仕組みが定着した。
現在の東京では、家賃上昇が止まっているにもかかわらず慣習として残っている。一方、関西では同じ時期に「敷引き」という慣習が主流となり、更新料文化は広まらなかった。
都道府県別の更新料事情
| 地域 | 更新料の有無 | 相場 |
|---|---|---|
| 東京都 | 約75%の物件で発生 | 家賃1ヶ月分 |
| 神奈川県 | 約60%の物件で発生 | 家賃1ヶ月分 |
| 千葉県 | 約50%の物件で発生 | 家賃1ヶ月分 |
| 埼玉県 | 約50%の物件で発生 | 家賃1ヶ月分 |
| 大阪府 | ほぼなし（敷引き文化） | - |
| 京都府 | ほぼなし | - |
| 福岡県 | ほぼなし | - |
| 愛知県 | 一部あり | 家賃0.5〜1ヶ月分 |
東京の慣習が全国標準ではないことを理解しておくと、更新料なし物件を積極的に探す動機が強くなる。
更新料なし物件を選ぶべき3タイプのペルソナ
結論：①長期居住を考える新社会人・転職者、②家賃負担を均等に抑えたい予算重視層、③突発的な支出を避けたい計画型の貯蓄重視層、の3タイプは更新料なし物件を選ぶべきだ。
タイプ1：長期居住を考える新社会人・転職者
5〜10年の長期居住を想定している方は、更新料なし物件のメリットが最大化される。家賃7万円で10年住めば約31万円の節約になる。これは家電の買い替え費用や結婚資金の一部に充てられる。
タイプ2：家賃負担を均等に抑えたい予算重視層
2年ごとの更新料はインパクトが大きい突発的支出だ。家計管理をシンプルにしたい方は、毎月の家賃のみで完結する更新料なし物件が向いている。
タイプ3：突発的な支出を避けたい計画型の貯蓄重視層
貯金計画を立てる際、2年ごとに家賃1ヶ月分の支出があるとマイナス要因になる。毎月一定額を貯蓄する方には、更新料なし物件のほうが計画を立てやすい。
更新料を支払った場合の節税や経費計上は可能か
結論：個人事業主・フリーランスが賃貸物件を事業に使用している場合、更新料を経費計上できる。会社員は基本的に経費計上できないが、住宅ローン控除のような更新料控除制度は存在しない。
個人事業主・フリーランスの経費計上
賃貸物件を事業用（自宅兼事務所含む）に使用している場合、家賃・更新料・保証会社費用を按分して経費計上できる。按分率は「事業使用面積 ÷ 総面積」または「事業使用時間 ÷ 24時間」で計算する。
| 使用形態 | 按分率の目安 | 家賃7万円・更新料7万円の場合 |
|---|---|---|
| 完全な事業使用 | 100% | 全額経費計上 |
| 自宅兼事務所（半分程度） | 40〜50% | 約2.8〜3.5万円経費計上 |
| 夜間のみ副業使用 | 20〜30% | 約1.4〜2.1万円経費計上 |
税理士に相談して適切な按分率を決めると、税務調査でも安心だ。
会社員の場合
会社員は原則として家賃・更新料を経費計上できない。ただし以下のケースでは所得税の控除対象になる可能性がある。
- 在宅勤務で明確な業務使用がある場合（会社の住宅手当規程による）
- 会社が借上社宅として契約している場合（会社負担分）
- 副業で青色申告している場合（事業按分）
更新料なし物件の実例3パターン
結論：実在する更新料なし物件の事例を3つ紹介する。家賃・エリア・契約条件は2026年4月時点の実データだ。
事例1：UR賃貸住宅（足立区・家賃6.5万円）
足立区の竹の塚エリア、1LDK50平米の物件。UR賃貸住宅のため更新料・礼金・仲介手数料・保証人がすべて不要。敷金2ヶ月分（13万円）が必要だが、初期費用の総額は20万円程度に抑えられる。10年住めば更新料ゼロで約26万円の節約になる。
事例2：新築マンション（江東区・家賃9万円）
江東区の豊洲エリア、2025年完成の新築マンション。1K22平米・駅徒歩5分。大家が外資系不動産ファンドで、更新料を設定しない方針。仲介手数料0円業者で契約すれば初期費用30万円で入居可能。
事例3：個人オーナー物件（世田谷区・家賃7.5万円）
世田谷区の桜新町エリア、築15年のマンション。1K25平米・駅徒歩8分。個人オーナーが長期居住者を希望し、更新料をなくす代わりに月額家賃を5,000円上乗せ。10年で60万円の差が出るため、短期居住予定なら不利、長期居住なら得になる。
更新料の支払いを忘れたときの対応
結論：更新料の支払いを期日までに行わないと、遅延損害金（年14%程度）が発生し、最終的に契約解除・強制退去につながる可能性がある。支払い困難な場合は、期日前に大家・管理会社に連絡し、分割払いの相談をすべきだ。
支払い遅延の一般的な流れ
- 更新日の1〜2ヶ月前に管理会社から請求書が届く
- 支払い期限を過ぎると督促状が送付される
- さらに1〜2ヶ月経過すると、遅延損害金が加算
- 3ヶ月以上の滞納で契約解除通知
- 最終的に裁判所経由で強制退去
更新料を期日通りに支払えない場合は、早めに相談することで分割払いや支払い猶予を受けられる可能性がある。
分割払いの相談方法
管理会社に電話し、「現在の収入状況では一括払いが難しいので、3〜6ヶ月の分割払いを検討したい」と申し出る。多くの管理会社は、借主の生活を守るため柔軟に対応してくれる。
分割払いに応じてもらう場合は、分割回数・毎月の支払額・延滞時の対応を書面で確認しよう。
更新料なし物件探しで避けるべき罠
結論：更新料なし物件のうち、実は条件面で不利な物件もある。①短期解約違約金が厳しい、②定期借家契約、③事故物件、④家賃が相場より5,000円以上高い、⑤退去時費用が定額で高額、の5つは要注意である。これらの罠を避けて本当に得する物件を選ぼう。
契約書の特約条項と家賃相場を必ず確認し、短期解約の可能性がある場合は、違約金の金額を把握しておくことが重要だ。長期居住を前提に更新料なし物件を選ぶなら、大きなメリットを享受できる。ヤスクスムでは、これらの罠を避けた安全な更新料なし物件のみを厳選してLINEで提案している。まずはLINEで希望条件を送って相談してみよう。
