東京で家賃5万円以下の一人暮らし
おすすめエリアと物件の探し方【2026年版】

東京で家賃5万円以下の一人暮らしは可能か

結論：東京でも家賃5万円以下の一人暮らしは十分に可能です。足立区・葛飾区・江戸川区・板橋区・練馬区・北区を中心に、通勤30分以内で家賃5万円以下の物件は多数存在します。

2026年4月時点で、東京23区の1Kの平均家賃は約7.5万円です。しかし、エリアを選べば5万円以下の物件は数多く見つかります。「東京＝家賃が高い」というイメージは、港区・渋谷区・中央区など一部のエリアに限った話です。

東京23区でも家賃相場は区によって大きく異なります。最も高い港区と最も安い足立区では、1Kの家賃相場に約4万円の差があります。エリア選びが家賃を決める最大の要因なのです。

東京の家賃相場を把握したうえで物件を探すと、割安な物件を見つけやすくなります。家賃が安い駅ランキングも参考にしてください。

東京23区には約300の鉄道駅があります。そのうち家賃5万円以下の物件が見つかる駅は全体の約30%にあたる90駅ほどです。つまり、3駅に1駅は家賃5万円以下で住める可能性があるということです。選択肢は思っている以上に多いのが実態です。家賃5万円以下で住めるエリアは決して特殊ではありません。

家賃5万円以下のエリアは東京の東部と北部に集中しています。これらのエリアは再開発が進み、年々住みやすくなっている点も見逃せません。「家賃が安い＝住環境が悪い」という固定観念を捨てることが、コスパの高い物件選びの第一歩になります。

家賃5万円以下で住めるエリア一覧

結論：足立区・葛飾区・江戸川区は家賃5万円以下の物件が最も多いエリアです。板橋区・練馬区・北区も穴場として注目されています。

2026年4月時点の各区の1K家賃相場を比較します。

区名	1K家賃相場	5万円以下の物件割合	主要駅への所要時間
足立区	5.2万円	約45%	北千住から大手町20分
葛飾区	5.3万円	約40%	亀有から大手町25分
江戸川区	5.4万円	約35%	小岩から東京駅22分
板橋区	5.8万円	約25%	板橋から池袋5分
練馬区	5.9万円	約20%	練馬から池袋8分
北区	5.9万円	約20%	赤羽から新宿12分

上記の6区は、23区内でも比較的家賃が安いエリアです。いずれも鉄道路線が充実した利便性の高いエリアであり、都心へのアクセスは30分以内です。

足立区の特徴と魅力

足立区は東京23区の中で最も家賃相場が安いエリアのひとつです。北千住駅は日比谷線・千代田線・つくばエクスプレスなど5路線が乗り入れるターミナル駅で、交通利便性は非常に高いです。

北千住駅周辺は再開発が進み、商業施設や飲食店が充実しています。治安面での不安を持つ方もいますが、東京の治安ランキングで確認できるとおり、犯罪発生率は年々改善傾向にあります。駅近のマンションタイプなら防犯面も安心です。

足立区に住む最大のデメリットとされる「治安の不安」は、統計データを見ると根拠が薄いことがわかります。足立区の犯罪認知件数は過去10年で約40%減少しています。特に北千住駅周辺は防犯カメラの設置が進み、体感治安も大きく改善されています。

足立区のもうひとつの魅力は、飲食店のコスパの高さです。北千住駅周辺には一流の料理人が営む隠れた名店が多く、食のレベルは恵比寿や六本木に引けを取りません。「グルメの穴場」として食通からの評価も高まっています。

葛飾区の特徴と魅力

葛飾区は下町の雰囲気が残る住みやすいエリアです。亀有駅・金町駅周辺は商店街が充実しており、食料品や日用品の買い物に困りません。

家賃5万円以下の物件が多く、初めての一人暮らしにも適したエリアです。都心へのアクセスはJR常磐線で上野・東京方面、京成線で成田空港方面への移動が便利です。

葛飾区の住みやすさの秘密

葛飾区の魅力は物価の安さにもあります。商店街の惣菜屋や八百屋では、都心部と比べて2〜3割安い価格で食料品が手に入ります。食費を月3万円以下に抑えることも現実的です。外食でも定食屋やラーメン店のコスパが高く、自炊が苦手な方でも食費を抑えやすいエリアです。

また、葛飾区は水元公園という東京23区最大の水郷公園を擁しています。広大な敷地でバーベキューや釣りも楽しめるため、休日のレジャースポットとしても優秀です。都心の高い家賃を払って住んでいては味わえない自然環境が身近にあるのは、葛飾区ならではの魅力といえます。

江戸川区の特徴と魅力

江戸川区は公園や緑地が多く、自然環境が豊かなエリアです。小岩駅・船堀駅周辺が主な生活圏で、スーパーやドラッグストアが充実しています。

JR総武線の小岩駅から東京駅までは約22分とアクセスも良好です。家賃5万円以下の物件も多く、コストパフォーマンスの高いエリアです。

江戸川区は子育て支援にも力を入れており、ファミリー層からの評価が高いエリアです。一人暮らしにとっても、公園が多く緑豊かな環境はリフレッシュに最適です。荒川河川敷ではランニングやサイクリングを楽しむ人が多く、健康的なライフスタイルを送りやすい環境が整っています。

家賃5万円以下の物件は小岩駅周辺に最も多く、船堀駅・瑞江駅周辺にも見つかります。都営新宿線の船堀駅からは新宿まで約25分でアクセスできるため、西側への通勤も問題ありません。

板橋区・練馬区・北区の穴場度

板橋区・練馬区・北区は、池袋・新宿方面へのアクセスが良い穴場エリアです。板橋駅から池袋は約5分、赤羽駅から新宿は約12分と、通勤の利便性は申し分ありません。

これらのエリアは足立区・葛飾区と比べると家賃相場がやや高めですが、それでも5万円以下の物件は見つかります。駅から徒歩10分以上の物件や、築20年以上のリノベ物件に絞れば選択肢が広がります。23区の特徴の記事で各区の詳細を確認できます。

エリア選びで失敗しないためのポイント

家賃5万円以下のエリアを選ぶ際には、自分の生活スタイルに合った区を選ぶことが重要です。通勤先が東側のエリア（東京駅・秋葉原方面）であれば足立区・葛飾区・江戸川区が有利です。通勤先が西側エリア（新宿・渋谷方面）であれば板橋区・練馬区・北区が便利です。

また、商店街やスーパーの充実度はエリアによって差があります。自炊中心の方は商店街が充実した駅、外食派の方は飲食店が多い駅を選ぶと生活の満足度が高まります。東京の生活費と合わせて検討すると、より正確な生活設計ができます。

家賃5万円以下で狙うべきおすすめ駅トップ10

結論：北千住・赤羽・亀有・西新井・綾瀬・小岩・板橋・十条・金町・竹ノ塚が、家賃5万円以下で住みやすい駅トップ10です。

順位	駅名	路線	1K家賃相場	大手町への所要時間	治安評価
1	北千住	千代田線ほか	5.0万円	20分	普通
2	赤羽	JR京浜東北線	5.2万円	22分	良い
3	亀有	JR常磐線	4.8万円	25分	良い
4	西新井	東武スカイツリーライン	4.5万円	28分	普通
5	綾瀬	千代田線	4.7万円	23分	普通
6	小岩	JR総武線	4.9万円	30分	普通
7	板橋	JR埼京線	5.3万円	25分	良い
8	十条	JR埼京線	5.0万円	23分	良い
9	金町	JR常磐線	4.6万円	28分	良い
10	竹ノ塚	東武スカイツリーライン	4.3万円	32分	普通

上記の駅はいずれも都心まで30分前後でアクセスでき、駅周辺の生活利便性も高いです。通勤時間ランキングと照らし合わせると、効率的な駅選びができます。

各駅の生活利便性

家賃が安くても、日常の買い物が不便では生活の質が下がります。上記10駅の生活利便性を確認します。

駅名	スーパー数（徒歩10分圏内）	コンビニ数	飲食店の充実度	医療機関
北千住	5店舗以上	10店舗以上	非常に充実	総合病院あり
赤羽	5店舗以上	8店舗以上	非常に充実	総合病院あり
亀有	3店舗	5店舗以上	充実	クリニック多数
西新井	3店舗	4店舗以上	充実	クリニック多数
綾瀬	3店舗	5店舗以上	普通	クリニック多数
小岩	4店舗	6店舗以上	充実	クリニック多数
板橋	3店舗	5店舗以上	充実	総合病院あり
十条	2店舗	4店舗以上	商店街が充実	クリニック多数
金町	3店舗	4店舗以上	普通	クリニック多数
竹ノ塚	3店舗	4店舗以上	普通	クリニック多数

北千住と赤羽は特に生活利便性が高く、駅周辺だけで日常のほぼすべての用事を済ませることができます。十条は十条銀座商店街があり、食料品が非常に安く手に入ることで知られています。

駅周辺の家賃相場の変動傾向

2026年4月時点で、上記10駅の家賃相場は全体的に安定しています。ただし、再開発が進行中の北千住・赤羽・十条は今後数年で家賃が上昇する可能性があります。現在の安い家賃で入居しておけば、更新時に現行家賃が維持されるケースが多いため、早めの入居が有利です。

逆に、竹ノ塚・金町・西新井は大きな再開発の予定がないため、当面は安定した家賃水準が続くと見込まれます。長期的なコスト計算をする場合は、この点も考慮に入れておきましょう。

家賃5万円以下の物件を効率的に探す5つの方法

結論：ポータルサイトの条件設定を工夫し、築年数や駅徒歩を柔軟にすることで、家賃5万円以下の好条件物件を見つけやすくなります。

方法1：駅徒歩を10分以上に設定する

駅から徒歩5分以内の物件は家賃が高めに設定されています。徒歩10〜15分に広げるだけで、同じエリアでも3,000〜5,000円安い物件が見つかります。自転車を活用すれば徒歩15分の距離も苦になりません。

方法2：築20年以上のリノベ物件を狙う

築20年以上の物件でも、リノベーション済みであれば室内は新築同等のきれいさです。築年数を気にしすぎると選択肢が狭まるため、内装の状態を重視して探すのがコツです。内見チェックリストを使って品質を確認しましょう。

方法2の補足：リノベ物件の見つけ方

SUUMOやHOME'Sの検索条件に「リフォーム済み」「リノベーション」というフィルタがあります。これを活用すると、築古でも室内がきれいな物件を効率的に絞り込めます。写真が多く掲載されている物件を優先的にチェックすると、内装の状態を事前に把握しやすいです。

リノベ物件の中でも、水回り（キッチン・バス・トイレ）が新品に交換されている物件は特にコスパが高いです。壁紙やフローリングの張り替えだけでなく、設備そのものが新しくなっている物件を選びましょう。

方法3：1階の物件を検討する

同じ建物でも1階は上階より3,000〜5,000円安い傾向があります。防犯面や日当たりに不安がある方もいますが、オートロック付きの物件であれば1階でも安心です。女性の場合は2階以上をおすすめしますが、防犯カメラやセキュリティが充実した物件なら1階も選択肢に入ります。

方法3の補足：1階物件の防犯対策

1階の物件で気になる防犯面については、以下の対策を講じることで安全性を高められます。まず、オートロック付きの物件を選ぶことが第一条件です。次に、窓にシャッターや格子がついている物件を優先しましょう。自分で追加できる防犯グッズとして、補助錠（1,000〜3,000円）や防犯フィルム（2,000〜5,000円）も効果的です。

日当たりについては、南向きの1階であれば十分な採光が得られます。建物の向きと周囲の建物の高さを内見時に確認しましょう。1階は上階と比べて夏は涼しく冬は暖かい傾向があり、冷暖房費の節約にもつながります。

方法4：ユニットバス物件も視野に入れる

バス・トイレ別の物件と比較すると、ユニットバス物件は5,000〜10,000円安いことが多いです。1K/1DK/1LDKの違いを理解したうえで、妥協できるポイントを明確にしましょう。

方法4の補足：ユニットバスのメリット

ユニットバスは敬遠されがちですが、実は掃除がしやすいというメリットがあります。バスとトイレが同じ空間にあるため、まとめて掃除できて時間の節約になります。一人暮らしでは浴槽に浸かる頻度が低い方も多く、シャワー中心の生活であればユニットバスでも不便を感じないケースが多いです。

バス・トイレ別にこだわると家賃が5,000〜10,000円高くなります。2年間で12〜24万円の差です。この金額と自分の生活スタイルを天秤にかけて判断しましょう。

方法5：複数のポータルサイトを併用する

SUUMOとHOME'Sの使い方を参考に、両方のサイトで同じ条件で検索しましょう。掲載物件の15〜20%は片方にしか載っていないため、併用することで見逃しを防げます。

フリーレント物件を探す

家賃5万円以下のエリアでも、フリーレント（入居後1〜2ヶ月の家賃無料）がつく物件はあります。特に閑散期（6〜8月）に多く見つかります。フリーレント1ヶ月分で5万円、仲介手数料0円と合わせれば初期費用を10万円以上削減できます。

6月の引越しメリットでも解説しているとおり、閑散期は物件を探す絶好のタイミングです。家賃交渉ガイドを参考に、フリーレントと家賃の値下げを同時に交渉することも可能です。

おとり物件に注意する

家賃5万円以下の物件を探す際に注意したいのが「おとり物件」です。相場より著しく安い物件を掲載して集客し、実際には別の物件を紹介する手法です。おとり物件の見分け方を事前に読んでおくと、時間を無駄にせずに済みます。

おとり物件を避けるためには、複数の不動産会社で同じ物件の情報を確認することが有効です。また、問い合わせ時に「この物件はまだ空いていますか」と確認してから来店するようにしましょう。

UR賃貸住宅も選択肢に入れる

UR賃貸のメリットデメリットでも解説していますが、UR賃貸住宅は仲介手数料・礼金・更新料がすべて0円です。家賃5万円以下のUR物件は足立区・江戸川区・葛飾区に多く存在します。保証人も不要なため、審査面でのハードルも低いのが特徴です。

UR賃貸のデメリットは、築年数が古い物件が多い点と、ペット不可の物件が多い点です。ただし、リノベーション済みの物件も増えており、室内のきれいさは新築と遜色ないケースもあります。

ペット可物件を探す場合

家賃5万円以下でペットと暮らしたい方は、足立区・葛飾区がおすすめです。ペット可物件は通常物件より家賃が5,000〜10,000円高い傾向がありますが、家賃相場が安いエリアであれば5万円以下で見つかる可能性があります。

家賃5万円以下の初期費用シミュレーション

結論：家賃5万円の物件では、通常の初期費用は約25〜30万円です。yasukusumuを利用すれば15〜20万円に抑えることが可能です。

2026年4月時点での初期費用シミュレーションです。

費目	通常の不動産会社	yasukusumu利用時
敷金（1ヶ月）	50,000円	50,000円
礼金（1ヶ月）	50,000円	50,000円
仲介手数料	55,000円	0〜50,000円
前家賃（1ヶ月）	50,000円	50,000円
火災保険	15,000円	6,000円（自分で選択）
保証会社	25,000円	25,000円
鍵交換	16,500円	交渉で大家負担
合計	261,500円	181,000〜231,000円

仲介手数料が0円の場合、通常と比べて約8万円の節約になります。初期費用の相場と比較しても、大幅に安い金額で入居できることがわかります。

初期費用シミュレーターで、自分の条件に合った初期費用を試算してみてください。敷金礼金なしの物件を選べば、さらに10万円の節約も見込めます。敷金礼金なし物件の探し方もチェックしておきましょう。

家賃5万円以下の生活費シミュレーション

結論：家賃5万円の場合、東京での月々の生活費は約15〜18万円で収まります。手取り月収20万円でも貯金が可能な水準です。

東京の生活費の詳細は別記事で解説していますが、概算は以下のとおりです。

費目	月額（目安）
家賃	50,000円
水道光熱費	8,000〜12,000円
食費	30,000〜40,000円
通信費	5,000〜8,000円
交通費	10,000〜15,000円
日用品・雑費	5,000〜10,000円
娯楽・交際費	20,000〜30,000円
合計	128,000〜165,000円

手取り月収20万円の場合、家賃5万円なら毎月35,000〜72,000円の余裕が生まれます。家賃の適正割合は手取りの25%が理想とされており、手取り20万円なら家賃5万円はまさに適正ラインです。

手取り年収と家賃の関係を理解しておくと、無理のない生活設計ができます。

通勤定期代も含めた総コスト比較

家賃だけでなく、通勤定期代も含めた「住居費＋交通費」のトータルコストで比較することが重要です。

駅名	家賃	大手町への定期代/月	住居費＋交通費合計
北千住	50,000円	5,450円	55,450円
赤羽	52,000円	7,350円	59,350円
西新井	45,000円	9,130円	54,130円
亀有	48,000円	6,940円	54,940円
竹ノ塚	43,000円	10,530円	53,530円

通勤定期代を含めても月5.5万円前後に収まるエリアが複数あることがわかります。通勤時間ランキングのデータと合わせて、最適な駅を選びましょう。

手取り月収別の家賃5万円での余裕度

手取り年収と家賃の記事で詳しく解説していますが、家賃5万円の場合の手取り月収別余裕度を確認しておきましょう。

手取り月収	家賃比率	生活費を差し引いた余裕額	評価
18万円	27.8%	約2〜3万円	ギリギリ
20万円	25.0%	約4〜5万円	余裕あり
22万円	22.7%	約6〜7万円	十分な余裕
25万円	20.0%	約9〜10万円	貯金しやすい

家賃の適正割合は手取りの25〜30%が目安です。手取り20万円以上であれば家賃5万円は無理のないラインです。

家賃5万円以下の物件を選ぶ際の注意点

結論：安い物件には理由があることが多いため、内見で物件の状態を必ず確認しましょう。防音性・水回り・日当たりの3点は特に重視すべきです。

内見で確認すべきポイント

家賃が安い物件は築年数が古い場合が多いため、以下のポイントを内見時に確認しましょう。

• 壁の厚さ：隣室の音が聞こえるか確認する
• 水圧：シャワーや蛇口の水圧をテストする
• 排水：キッチン・バスの排水がスムーズか確認する
• 日当たり：時間帯による日照の変化を確認する
• 換気：窓の位置と通気性を確認する
• 収納：クローゼットの広さを確認する

内見チェックリストを印刷して持参すると、確認漏れを防げます。遠方の方はオンライン内見ガイドも活用してください。

築年数と耐震基準の関係

家賃5万円以下の物件は築20年以上のものが中心です。耐震基準について不安を感じる方もいるかもしれません。1981年（昭和56年）以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しており、震度6強〜7の地震でも倒壊しない設計になっています。

築40年の物件でも1981年以降の建築であれば新耐震基準を満たしています。築年数だけで判断せず、建築時期を確認することが大切です。物件の詳細情報や不動産会社に確認すれば、建築確認の時期を教えてもらえます。

鉄筋コンクリート造（RC造）の建物は、適切なメンテナンスが行われていれば築50年以上でも安全に住めるとされています。家賃の安さと安全性は両立可能です。

治安の確認方法

家賃が安いエリアでも治安が良い地域は多くあります。東京の治安ランキングのデータを参考にしてください。警視庁の犯罪情報マップで、物件周辺の犯罪発生状況を確認することも可能です。

特に女性の一人暮らしの場合は、駅からの帰り道の街灯や人通りの多さも重要なチェックポイントです。夜間にも一度現地を訪れて確認することをおすすめします。

防音性の確認は必須

築古の物件は壁が薄い場合があるため、防音性の確認は特に重要です。内見時に壁をノックして響き具合を確認する方法が簡単で効果的です。また、窓を閉めた状態で外の音がどの程度聞こえるかもチェックしましょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）の物件は木造やS造と比較して防音性能が高いです。家賃5万円以下でもRC造の物件は見つかりますので、構造を条件に加えて検索するとよいでしょう。

設備の確認ポイント

家賃が安い物件は設備面でコストカットされていることがあります。特に以下の点は確認しましょう。

• エアコンの有無と年式（古いエアコンは電気代が高い）
• インターネット環境（光回線対応かどうか）
• コンロの種類（IHか、ガスか、口数はいくつか）
• 洗濯機置き場（室内か、ベランダか、共用か）
• 宅配ボックスの有無

設備が不十分でも、家賃の安さで十分カバーできるケースもあります。エアコンがない物件でも取り付け可能であれば、自分で購入して設置することができます。中古エアコンであれば3万円前後で購入・設置まで完了します。新品でも5万円前後から購入できます。賃貸条件の優先順位を参考に、自分にとって譲れない条件と妥協できる条件を整理しておきましょう。

家賃5万円以下エリアの通勤ルート別おすすめ駅

結論：通勤先に応じて最適な穴場駅が異なります。東京駅・新宿駅・渋谷駅・池袋駅の4つの主要ターミナルごとに、家賃5万円以下で通勤30分以内の駅を紹介します。

東京駅勤務の場合

東京駅への通勤に便利で家賃5万円以下の駅は、JR総武線・JR常磐線・東京メトロ千代田線沿線に多く見つかります。小岩（総武線・22分）、亀有（常磐線・25分）、綾瀬（千代田線・23分）が特におすすめです。

新宿駅勤務の場合

新宿駅への通勤であれば、JR埼京線・西武新宿線沿線が有力です。十条（埼京線・10分）、板橋（埼京線・12分）は家賃5万円前後で新宿へのアクセスが良好です。西武新宿線の沼袋や鷺ノ宮も穴場として注目されています。

渋谷駅勤務の場合

渋谷駅勤務の場合は選択肢がやや限られますが、東武東上線の大山から池袋経由で約20分、赤羽から湘南新宿ラインで約18分とアクセス可能です。直通路線のみにこだわらなければ、乗換1回で30分以内に到着できる穴場駅は多数あります。東急田園都市線の梶が谷や溝の口も検討の余地があります。

池袋駅勤務の場合

池袋駅への通勤は最も選択肢が多いです。赤羽（京浜東北線・8分）、板橋（埼京線・5分）、大山（東上線・8分）、十条（埼京線・5分）、練馬（西武池袋線・約10分）と、家賃5万円前後で通勤10分以内の駅が複数あります。池袋勤務であれば、穴場エリアの選択肢が最も広いといえます。コスパを最優先にするなら西新井や竹ノ塚から北千住経由でアクセスする方法もあります。

まとめ：東京でも家賃5万円以下の快適な一人暮らしは実現できる

結論：エリア選びと探し方の工夫により、東京23区内でも家賃5万円以下で快適な一人暮らしが可能です。初期費用も仲介手数料0円のサービスで大幅に抑えられます。

この記事のポイントをまとめます。

• 足立区・葛飾区・江戸川区が5万円以下の物件が最も多い
• 北千住・赤羽・亀有が総合力の高いおすすめ駅
• 駅徒歩10分以上やリノベ物件に条件を広げると選択肢が増える
• yasukusumuの仲介手数料0円〜50,000円で初期費用を抑えられる
• 手取り20万円でも貯金が可能な生活設計ができる

初めての賃貸契約の記事では、契約手続きの流れや必要書類について詳しく解説しています。家賃5万円以下の物件を見つけた後のステップとして参考にしてください。必要な家具家電リストも確認して、入居準備を進めましょう。

yasukusumuではSUUMOやHOME'Sに掲載されているすべての物件を仲介手数料0円〜50,000円で仲介可能です。LINEで物件のURLを送るだけで、仲介手数料がいくらになるか即座に確認できます。不要なオプション費用の上乗せもないため、安心して利用できます。

2026年4月時点で、東京の家賃相場は緩やかな上昇傾向にあります。しかし、この記事で紹介したエリアや駅であれば、5万円以下で住める物件はまだ多く存在します。部屋探しの流れを確認して、効率的に物件探しを進めてください。東京での新生活を、無理のない予算で快適にスタートさせましょう。正しいエリア選びと賢い節約テクニックの組み合わせが成功の鍵です。