東京で家賃5万円以下の一人暮らし
安い区の相場と物件の探し方【2026年版】

結論：5万円以下は「駅の相場」ではなく「個別の物件」で探す予算

この記事で取り上げてきた6区と10駅の家賃相場を、LIFULL HOME'S で調べました。条件は駅徒歩10分以内の物件の平均賃料（管理費等を除く）で、2026年10月3日に取得しました。

• 区の相場では、ワンルームが最も低い江戸川区でも7.81万円、1Kは8.38万円でした。6区の中に、ワンルームや1Kの平均が5万円以下の区はありません。
• 駅の相場でも同じです。家賃が安い駅ランキングで比べた東部・北部の20駅（2026年10月1日取得）でも、1Kの最安は青井の7.65万円、ワンルームの最安は谷在家の5.87万円でした。
• 23区の外では、同じ記事で調べた多摩エリアに1K相場が6万円台の駅もあります。JR青梅線・五日市線・八高線の7駅で6.12万〜6.89万円でした（2026年10月1日取得）。ただし、新宿まで調べた3駅は53〜70分でした。
• 相場は平均値なので、個々の物件には平均より安いものも高いものもあります。5万円以下の部屋は、駅からの距離・築年数・広さなどの条件を広げて、相場より安い物件を1件ずつ探すことになります。
• HOME'S の相場は管理費等を除いた値です。予算の5万円は、管理費・共益費を含めた毎月の支払額で考えましょう。SUUMO などには、家賃の上限に管理費・共益費を含めて検索する条件があります。

家賃が低い側の区の相場（ワンルーム・1K）

この記事で以前から取り上げてきた足立区・葛飾区・江戸川区・板橋区・練馬区・北区と、比べるための港区の相場です。

出典：LIFULL HOME'S 各区の家賃相場ページ（表の全行を2026年10月3日に取得）。条件は駅徒歩10分以内の賃貸物件の平均賃料（管理費・駐車場代などを除く）で、毎週金曜日に更新されます。足立区の家賃相場の記事（2026年10月2日取得）では、23区で1Kの相場が最も低いのは江戸川区で、足立区と葛飾区がそれに次ぐ値でした。

• 6区のワンルーム相場は、5万円より2.81万〜4.27万円高い水準です。
• 港区の1Kは14.75万円で、江戸川区との差は6.37万円です。区の選び方で家賃の水準は大きく変わりますが、相場が5万円に届く区はこの6区にもありません。
• 練馬区のように、ワンルームと1Kの相場の差が1万円以上ある区もあります。予算を優先するなら、ワンルームも探す間取りに入れると候補が増えます。

この記事で挙げてきた10駅の相場と大手町までの時間

以前の版で「5万円以下で狙う駅」として挙げていた10駅を、同じ条件で調べ直しました。どの駅も、ワンルーム・1Kの相場は5万円を超えています。1Kの安い順に並べています。

出典：家賃は LIFULL HOME'S 各駅の家賃相場ページ（表の全行を2026年10月3日に取得・条件は区の表と同じ）。区は HOME'S の駅ページの表示に合わせています。所要時間と定期代は、Yahoo!路線情報で1区間ずつ検索した値です（検索日2026年10月3日）。条件は2026年10月5日〈月〉8時30分大手町着指定で、1ページ目の経路のうち最も短いものです（乗換時間込み・新幹線と有料特急を除く）。駅から駅までの時間で、自宅から駅までの徒歩は含みません。定期代はその経路の通勤定期（IC）の運賃です。

• ワンルームの相場が最も低い金町でも7.40万円で、5万円との差は2.4万円あります。
• 最も短い経路が乗り換えなしだったのは4駅です。東京メトロ千代田線の北千住（19分）・綾瀬（24分）と、JR常磐線各駅停車から千代田線に直通する亀有（27分）・金町（29分）です。
• 西新井は東京メトロ半蔵門線に直通する電車で乗換なしの39分、板橋は新板橋駅まで歩いて都営三田線に乗る乗換なしの27分の経路もありました。
• 小岩と竹ノ塚は、最も短い経路では乗換が2回でした（乗換1回の経路は小岩34分・竹ノ塚41分）。十条・板橋は池袋で、赤羽は西日暮里で乗り換える経路です。
• 通勤手当が出るかどうかで、定期代の負担は変わります。手当が出ない場合は、家賃と定期代を足した額で比べましょう。

区ごとの駅の相場は足立区の家賃相場などの区別の記事、駅ごとの暮らしは足立区の一人暮らしや葛飾区の一人暮らし、江戸川区の一人暮らしで確認できます。

5万円以下の物件を探すときに広げる条件

相場より安い物件は、どこかの条件が平均と違うことが多いと考えられます。どの条件なら妥協できるかを先に決めてから探すと、内見で迷いにくくなります。

駅からの距離

この記事の相場は、どれも駅徒歩10分以内の物件の平均です。徒歩10分を超える物件まで広げると選択肢は増えますが、毎日の移動は長くなります。自転車を使うなら、駐輪場の有無と料金も確かめましょう。

築年数と耐震基準

築年数の条件を外すと、古い建物も候補に入ります。古い建物は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の建物かどうかを確かめてください。築年数だけでなく、建築確認の時期を不動産会社に聞くと確実です。室内や水回りが改装されているかは、募集情報の「リフォーム」「リノベーション」の記載と、その時期で確かめます。

間取り・広さ・設備

1Kだけでなくワンルームも探す、バス・トイレが一緒の部屋も候補に入れる、といった広げ方があります。家賃の差は物件ごとに違うため、同じ駅・同じ広さの部屋同士で比べて判断しましょう。間取りの違いは1K/1DK/1LDKの違いにまとめています。

部屋の階

1階の部屋も候補に入れる場合は、窓の位置と外からの見え方、補助錠やシャッターの有無、湿気を内見で確かめてください。

UR賃貸住宅

UR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要です（UR都市機構の案内）。家賃と共益費は団地や部屋ごとに違うため、URの物件検索で予算内の部屋があるかを確かめましょう。メリットとデメリットはUR賃貸のメリットデメリットにあります。

複数のポータルサイトで探す

サイトによって掲載されている物件が違うため、SUUMO・LIFULL HOME'S など複数のサイトで同じ条件を保存して探すと見落としが減ります。使い方はSUUMOとHOME'Sの使い方を参照してください。

相場より大幅に安い物件の確かめ方

相場より大幅に安い物件の中には、問い合わせると「もう決まった」と言われる物件もあります。来店の前に、その物件がまだ契約できるかを電話やメッセージで確かめましょう。見分け方はおとり物件の見分け方にあります。家賃や条件の交渉の進め方は家賃交渉ガイド、ペットと暮らしたい場合はペット可物件の記事が参考になります。

家賃5万円の部屋の初期費用

敷金・礼金・前家賃がそれぞれ家賃1か月分の場合を仮定して計算しました。実際の金額は物件の募集条件と見積もりで決まります。

• 敷金・礼金がない物件なら、上の小計から10万円下がります。探し方は敷金礼金なし物件にあります。
• 仲介手数料は、ヤスクスム経由なら0円または5万5,000円（税込）で、契約を担当する株式会社WANDYの提案時の見積もりで確定します。家賃5万円の部屋で5万5,000円（税込）になった場合は、家賃1か月分＋消費税と同じ額です。仕組みは仲介手数料ゼロの仕組みで説明しています。
• 管理費・共益費がある部屋は、前家賃と一緒に管理費・共益費も請求されることがあります。見積もりの内訳で確かめてください。

自分の条件での金額は初期費用シミュレーターで試算でき、費目ごとの相場は初期費用の相場にまとめています。引越しの時期による違いは6月の引越しメリットも参考にしてください。

手取りに対する家賃5万円の割合

家賃5万円は、手取り月収18万円なら約27.8%、20万円なら25.0%、25万円なら20.0%にあたります。管理費・共益費がある場合は、その分も足した額で割合を計算しましょう。

手取りの何割までを家賃にするかの考え方は家賃の適正割合、年収ごとの目安は手取り年収と家賃、食費や光熱費を含めた1か月の支出は東京の生活費で確認できます。

家賃が低い側の区の治安と浸水想定

6区の刑法犯の発生率（人口1,000人あたり）は、いずれも23区全体の7.54を下回ります。

出典：東京23区の治安ランキングと同じ値です。認知件数は警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」の令和7年（2025年）年計で、公表当時の暫定値です。人口は東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」の令和8年（2026年）1月1日現在の値です。発生率は件数を人口で割り、1,000を掛けて求めています。

• 区全体の値なので、駅の周りや物件のある町丁目の状況を表すものではありません。夜の帰り道は実際に歩いて、街灯や人通りを確かめましょう。
• 足立区・葛飾区・江戸川区は、墨田区・江東区とともに「江東5区大規模水害ハザードマップ」を作っています（家賃が安い駅ランキング参照）。物件の住所で想定される浸水の深さを調べ、部屋の階と比べておきましょう。

勤務先から候補の駅を探すとき

勤務先が決まっている人は、勤務先別エリアガイドで通勤しやすい駅と家賃の目安を確認できます。通勤時間ランキングは勤務先ページの駅を所要時間で並べたもので、掲載駅の家賃目安の下限は7〜12万円です。家賃5万円の候補を探す一覧ではないため、通勤時間を優先して予算を見直すときに使ってください。

内見で確かめること

家賃を抑えた部屋ほど、建物と設備の状態を内見で確かめておくと入居後の後悔を減らせます。

• 壁の厚さ：隣の部屋や上の階の音が聞こえるか
• 水回り：シャワーや蛇口の水圧、排水の流れ、カビや水漏れの跡
• 日当たりと換気：窓の向きと位置
• 収納：クローゼットの広さ
• エアコン：付いているか、年式はいつか
• インターネット：光回線に対応しているか
• キッチン：コンロの種類と口数
• 洗濯機置き場：室内か、ベランダか

内見チェックリストを持って行くと確認漏れを防げます。遠方に住んでいる人はオンライン内見ガイドも参考にしてください。譲れない条件と妥協できる条件の整理には賃貸条件の優先順位が使えます。

まとめ

• 家賃が低い側の6区でも、HOME'S のワンルーム相場は7.81万〜9.27万円です（2026年10月3日取得）。
• 5万円以下は、駅からの距離・築年数・間取りなどの条件を広げて、相場より安い物件を1件ずつ探す予算です。
• 予算は管理費・共益費を含めた月額で決め、初期費用は見積もりの内訳で確かめましょう。

部屋探しの進め方は部屋探しの流れ、契約の手続きは初めての賃貸契約、入居の準備は必要な家具家電リストにまとめています。東京全体の相場は東京の家賃相場、区ごとの特徴は23区の特徴で確認できます。