東京23区 家賃相場マップ【2026年版】
区ごとの平均と推移
東京23区の家賃相場の全体傾向
東京23区の家賃は2020年のコロナ禍で一時的に下落しましたが、2022年以降は上昇に転じ、2026年現在は過去最高水準に達しています。特に湾岸エリアの再開発と都心回帰の流れが家賃上昇を牽引しており、中央区・江東区は前年比+4%を超える急上昇を記録しています。
| 年 | 23区1K平均 | 前年比 | 主な要因 |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 7.5万円 | -1.2% | コロナ禍で都心需要が一時低下 |
| 2022年 | 7.7万円 | +1.3% | 出社回帰で都心需要が回復 |
| 2024年 | 8.0万円 | +1.8% | 再開発と人口増加が牽引 |
| 2026年 | 8.2万円 | +2.1% | 湾岸エリア・副都心の再開発が加速 |
23区の間取り別平均家賃（2026年3月）
| 区 | 1R・1K | 1DK・1LDK | 2LDK | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 11.5万 | 17.5万 | 25万 | +3.2% |
| 中央区 | 11.0万 | 16.5万 | 23万 | +4.8% |
| 港区 | 12.5万 | 19.0万 | 28万 | +3.5% |
| 新宿区 | 9.8万 | 14.0万 | 20万 | +2.5% |
| 渋谷区 | 10.5万 | 15.5万 | 22万 | +2.8% |
| 文京区 | 9.0万 | 13.0万 | 18万 | +1.8% |
| 豊島区 | 8.0万 | 12.0万 | 16万 | +2.0% |
| 台東区 | 8.0万 | 12.5万 | 17万 | +2.5% |
| 墨田区 | 7.2万 | 11.0万 | 15万 | +3.0% |
| 江東区 | 7.5万 | 12.0万 | 17万 | +4.2% |
| 品川区 | 8.8万 | 13.5万 | 19万 | +2.5% |
| 目黒区 | 9.5万 | 14.0万 | 20万 | +2.0% |
| 大田区 | 7.3万 | 10.5万 | 14万 | +1.5% |
| 世田谷区 | 8.2万 | 12.0万 | 16万 | +1.8% |
| 中野区 | 7.8万 | 11.5万 | 15万 | +2.5% |
| 杉並区 | 7.5万 | 11.0万 | 14万 | +1.5% |
| 北区 | 6.8万 | 10.0万 | 13万 | +1.8% |
| 荒川区 | 7.0万 | 10.5万 | 13万 | +1.2% |
| 板橋区 | 6.5万 | 9.5万 | 12万 | +1.0% |
| 練馬区 | 6.5万 | 9.5万 | 12万 | +0.8% |
| 足立区 | 6.0万 | 8.5万 | 11万 | +0.5% |
| 葛飾区 | 5.8万 | 8.0万 | 10万 | +0.3% |
| 江戸川区 | 6.2万 | 9.0万 | 11万 | +0.8% |
家賃上昇率が高いエリア（要注意）
湾岸エリア（中央区・江東区）+4〜5%
晴海フラッグ・豊洲・有明の大規模開発で人口が急増しており、商業施設の充実で利便性が向上しています。勝どき・月島エリアでは2023年から2年間で1K家賃が1万円近く上昇した物件もあるため、今の家賃で入居できるうちに契約するのが賢明でしょう。
再開発エリア（中野区・品川区）+2.5%
中野駅南口の複合施設（2025年一部開業）と品川駅周辺のリニア中央新幹線関連開発が進行中です。完成後にはさらなる家賃上昇が見込まれるため、今のうちに入居しておけば更新時の値上げ幅を抑えられる可能性があります。
まだ割安な穴場エリア
板橋区（前年比+1.0%）
三田線で大手町まで直通25分と都心アクセスに優れていながら、家賃6.5万円は23区で3番目の安さです。上昇率も1%と低く、大規模再開発の予定もないため、今後もコスパの良さが維持される見込みでしょう。志村坂上や蓮根はスーパーも充実しており、日常の買い物にも困りません。
荒川区（前年比+1.2%）
千代田線で大手町まで15分という好立地にもかかわらず、1K平均7万円と都心3区の約6割の水準です。町屋・日暮里エリアは下町の物価の安さが残っており、食費を抑えたい方にも適しています。今後は知名度の上昇とともに家賃が徐々に上がる可能性があるため、早めの入居がお得でしょう。
練馬区（前年比+0.8%）
西武池袋線と大江戸線の2路線が使え、池袋・新宿へのアクセスが良好です。1K家賃6.5万円は板橋区と同水準ながら、緑が多く住環境の良さでは23区トップクラスです。光が丘公園や石神井公園など大きな公園が点在しており、休日の過ごし方にも幅が出ます。
家賃相場データの読み方と活用法
家賃相場はあくまで「その区の平均値」であり、同じ区内でも駅や築年数によって1〜3万円の幅があります。データを活用する際は以下の点に注意してください。
| 注意点 | 具体例 | 対策 |
|---|---|---|
| 同じ区でも駅によって差がある | 新宿区でも新宿駅前と落合では2〜3万円の差 | 区ではなく駅単位で比較する |
| 築年数で1〜2万円変わる | 築5年と築20年では同じ駅でも差が出る | 築10〜15年のリノベ物件を狙う |
| 階数・設備で差が出る | 1階とオートロック付き上層階では5,000〜1万円の差 | 優先順位を明確にして取捨選択 |
家賃相場を踏まえたエリア選びのコツ
上京者が家賃相場マップを見て最初にすべきことは、勤務先の最寄駅から逆算してエリアを絞り込むことです。通勤時間30分以内・乗り換え1回以下を基準にすると、候補のエリアが3〜5つに絞られます。そこから家賃相場と照らし合わせて予算内のエリアを選べば、合理的な判断ができるでしょう。
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